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Nos últimos cinco anos, o mercado de Real Estate vinculado às vinícolas experimentou um crescimento sem precedentes em Mendoza, na Argentina. O que antes era um nicho exclusivo transformou-se em uma indústria em expansão, impulsionada pelo enoturismo de luxo e pela crescente demanda por experiências integradas que combinam produção de vinho com hotelaria e gastronomia de alto nível.
Empresários pioneiros apostaram fortemente na região, desenvolvendo hotéis boutique, centros de experiências e condomínios vitivinícolas, com investimentos que, apesar da volatilidade macroeconômica do país, mostraram-se rentáveis em prazos entre quatro e cinco anos.
Outros argumentam que a injeção de capital estrangeiro foi chave para o boom do setor, apesar dos desafios regulatórios e econômicos impostos pelo contexto argentino. Nesta reportagem, referências do segmento analisam como o mercado evoluiu, quais oportunidades existem hoje e quais são as perspectivas de crescimento para os próximos anos.
O caso de Antucura em Vista Flores
Anne-Caroline Biancheri já havia criado há algum tempo esse hotel voltado para os vinhedos. Mas, entre mudanças políticas e reveses econômicos, foi somente em 2024 que ela conseguiu concretizar sua reabertura do jeito que sempre sonhou.
O Antucura Tandem Wine Hotel – localizado em Vista Flores – se impõe como uma opção para desfrutar dos vinhedos e da paisagem com a Cordilheira dos Andes ao fundo. Com 8 quartos decorados com arte e bom gosto, a proposta gastronômica de excelência do Antucura Tandem inclui produtos de sua horta orgânica e de pequenos produtores do Vale do Uco, no restaurante exclusivo cuja carta foi elaborada pelo renomado chef argentino Agustín Brañas.
Todos os vinhos da Bodega Antucura são elaborados com as melhores uvas colhidas de suas 100 hectares de vinhedos próprios, com a colaboração de Mauricio Ortiz, o enólogo, e sua equipe de especialistas. Antucura também oferece atividades como cavalgadas, trekking e passeios de bicicleta. Os hóspedes contam ainda com piscina semiolímpica, uma videoteca com 1.500 DVDs, jogos de tabuleiro e uma área com churrasqueiras.
A joia do estabelecimento é, sem dúvida, sua seção editorial e biblioteca; com 8.000 volumes, é um paraíso para os amantes do vinho que desejam se aprofundar na cultura do vinho, do turismo e da história. A biblioteca do Antucura é a maior da América Latina em um hotel e foi curada pela própria Anne-Caroline, uma especialista na área com ampla trajetória no mundo das letras.
“Nossa biblioteca é repleta de volumes em diferentes idiomas e temáticas, organizados segundo as normas Dewey (um dos sistemas de classificação bibliográfica), e cada livro tem seu ex libris e está registrado. Recomendo brincar de ‘se perder’ entre os exemplares para se deixar surpreender e seduzir pelos títulos e capas, sem necessariamente buscar algo específico. É se deixar guiar pelo instinto, gosto pessoal e sentidos — algo parecido com o que acontece com os vinhos”, afirma Biancheri.
Em conversa com a Forbes, Anne-Caroline mostrou entusiasmo com a evolução do mercado de Real Estate em vinícolas nos últimos anos. “Para mim, é o setor que mais se desenvolveu em Mendoza. Não é novo, já existia, mas teve, nos últimos cinco anos, um salto importante”, destaca.
Anne-Caroline Biancheri se diz satisfeita com o atual mercado
Sobre o impacto dos investimentos em infraestrutura, a empresária afirma que “beber e comprar vinho tem que ser uma experiência. A vivência do vinho, de seu povo, sua história, seu terroir, são fundamentais, por isso o impacto desses novos desenvolvimentos ligados ao enoturismo foi muito importante na valorização das vinícolas e dos vinhos”.
Questionada sobre seu próprio caso, Anne revela que eles foram pioneiros no desenvolvimento do enoturismo de luxo na região do Vale do Uco. “Inauguramos nosso hotel boutique de luxo em 2007, quando ainda havia pouca oferta. Não foi simples, porque ainda não era um destino conhecido para esse tipo de proposta. Hoje, mais do que nunca, seguimos convencidos da necessidade de fazer o vinho ser vivido como uma experiência”. Tanto que anunciou planos de ampliar e melhorar a estética de sua vinícola, aumentar o número de quartos do hotel e desenvolver um condomínio vitivinícola na propriedade.
Além desse plano, o Antucura Tandem tem algumas características diferenciais, como sua biblioteca com mais de 8.000 livros, a piscina semiolímpica e “a sensação de estar em uma casa, um lar, e não em um hotel”, garante Anne.
Quando perguntada sobre os valores estimados para esse tipo de desenvolvimento, a empresária reconhece que “são muito variáveis, dependendo do tipo de infraestrutura realizada e, sobretudo, dos acabamentos”. E acrescenta: “Além disso, na Argentina, com a constante mudança de preços, inflação, câmbio e cultura própria, os valores podem variar muito”.
Antucura Tandem Wine Hotel
Quanto aos prazos de retorno do investimento, estima-se que estejam entre 4 e 5 anos. Sobre ocupação ou faturamento, calculam que a taxa de ocupação nos primeiros anos varie entre 25%, no início, até 75% uma vez que o produto esteja consolidado no mercado.
A diversificação para o turismo e a gastronomia na rentabilidade global de uma vinícola, para ela, é a chave do sucesso e do aumento da rentabilidade. Sobre as dificuldades que os empresários enfrentam, ela enfatiza que é necessário avaliar os custos em um país com inflação elevada, entender as regulações em constante mudança e se adaptar a uma mentalidade diferente.
Anne prevê que esse modelo de integração vinícola-hotel-restaurante é sustentável a longo prazo e que as perspectivas de crescimento para os próximos anos neste nicho do Real Estate são “muito boas”.
Armentano e seus projetos
Para a Armentano Desarrollos Inmobiliarios, a província de Mendoza se destaca não apenas por sua viticultura excepcional, mas também por sua capacidade de integrar esses setores em projetos de real estate que não apenas criam espaços residenciais, mas também promovem um estilo de vida único e em harmonia com o contexto local.
Entre os planos em andamento, está o desafio de criar uma micrópolis ao redor de cada projeto, transformando isso na proposta de valor de cada desenvolvimento. Um dos principais objetivos é conceber comunidades integradas e autossustentáveis, onde cada espaço seja pensado para fomentar convivência, bem-estar e crescimento, tanto no âmbito residencial quanto no turístico e comercial.
Em entrevista à Forbes, Nicolás Armentano, diretor do grupo, afirmou que a grande mudança em Mendoza ocorre porque as vinícolas já não são vistas apenas como locais de produção, mas também como destinos turísticos.
“O auge do enoturismo, combinado com o interesse por experiências exóticas, transformou as vinícolas em centros de atração, onde o visitante busca não apenas degustar vinhos, mas também vivenciar experiências gastronômicas e culturais. Além disso, a infraestrutura vitivinícola passou por melhorias em qualidade e modernização, com maior ênfase na sustentabilidade e na integração com o ambiente natural.”
Nicolás Armentano, diretor da Armentano Real Estate Developments
Nesse sentido, a Armentano Desarrollos Inmobiliarios uniu-se à Young Woo & Associates para o desenvolvimento do Chozos Resort; o desafio era ser disruptivo não só no local (localizado em Dragonback Estate, Ugarteche, Luján de Cuyo, Mendoza), mas também conceber um empreendimento onde o ponto de partida fosse a arte — por meio de Sergio Roggerone, seu principal expoente —, o exótico e a valorização da cultura e do microambiente local. A partir disso, vieram outros empreendimentos que conectam a empresa ao futuro da região. Confira a entrevista que Nicolás concedeu à Forbes:
Quais características diferenciam seus empreendimentos em relação aos projetos tradicionais do setor?
Tanto o El Borgo quanto o Chozos Resort se destacam pelo profundo foco na arte e na integração ao microambiente natural onde são desenvolvidos. A interdisciplinaridade da incorporadora agrega um valor diferenciado a cada projeto, pois não se trata apenas de construção e desenvolvimento, mas de uma gestão integral de todo o processo. Essa visão abrange todas as etapas — da concepção inicial à ativação —, garantindo um enfoque coeso e uma experiência única para proprietários e usuários.
No caso do Giol — outro projeto em andamento —, o diferencial nasce da ressignificação e valorização do que foi a maior vinícola do mundo. Esse projeto já conta com seis anos de trabalho, e atingimos um resultado bastante exigente quanto à definição do modelo de negócios. Para isso, contamos com o apoio da Horwath HTL, principal consultora global em hotelaria e turismo.
A desenvolvedora entende que, para oferecer verdadeiro valor aos seus clientes, é imprescindível assegurar uma valorização imobiliária real e sustentável ao longo do tempo. Isso implica uma gestão completa, desde o planejamento e execução até a administração contínua, garantindo que cada projeto não só atenda às expectativas iniciais, mas também se posicione de forma sólida no mercado, maximizando o retorno sobre o investimento e gerando impacto positivo na comunidade.
Qual foi o impacto das infraestruturas (hotéis, restaurantes, centros de experiência) na valorização das vinícolas?
Sem dúvida, houve um impacto direto na valorização das vinícolas, não só ao aumentar sua demanda e visibilidade, mas também ao fortalecer sua percepção como destinos completos. Esse enfoque integral — que evita a criação de espaços isolados e propõe um desenvolvimento conectado com todo o contexto — é chave para o conceito de micrópolis que propomos. Cada setor interage como parte de um ecossistema onde cada componente se fortalece mutuamente.
Antucura Tandem
Isso transforma as vinícolas em parte de um todo maior, aumentando seu valor a longo prazo e atraindo turistas e investidores interessados em projetos rentáveis com alto potencial de crescimento e impacto positivo no entorno.
Há uma tendência crescente de enoturismo de luxo e integração de serviços gastronômicos e hoteleiros nas vinícolas. Como foi o processo de expansão da infraestrutura de vocês, e que tipo de investimento foi feito?
O enoturismo de luxo teve crescimento notável, e a incorporação de serviços gastronômicos e hoteleiros nas vinícolas consolidou-se como uma tendência-chave no setor. Isso se vê claramente em nossos empreendimentos e reflete uma tendência generalizada na indústria.
Qualquer turista que visite Mendoza busca uma experiência que o conecte ao vinho, e a gastronomia tornou-se um diferencial essencial nesse tipo de turismo. Ela não só agrega valor ao ecossistema como um todo, como também é vital na diversificação dos serviços. A gastronomia é um elemento vital do enoturismo.
Foi com essa premissa que o Chozos Resort, ciente da importância da gastronomia como parte de sua identidade, associou-se a um grupo líder em entretenimento e serviços da Argentina e criou o Barro Cocina — restaurante ícone do resort —, que se posicionou como referência gastronômica no destino.
Além disso, o Chozos Resort está desenvolvendo uma nova fase, com o objetivo de ampliar sua capacidade mantendo o padrão de luxo. Esse investimento incluirá a construção de 30 suítes adicionais, 35 “chozos” (casas), e 10 glampings, permitindo ao resort oferecer uma proposta mais ampla e diferenciada, com maior capacidade e uma variedade de serviços de alta qualidade. Após três anos de operação, os desenvolvedores e investidores iniciais estão reafirmando sua confiança no projeto com um novo ciclo de investimentos.
A rentabilidade do Chozos Resort depende das características de cada unidade de investimento e do uso que os investidores dão às suas propriedades, permitindo diversificação do retorno e maior flexibilidade a quem decide participar.
Qual é o nível de ocupação ou faturamento projetado para esses novos espaços nos primeiros anos de operação?
O sucesso do Chozos Resort se reflete em sua taxa de ocupação atual, que chega a 60%, um dado promissor considerando que o resort se consolidou como um destino de fim de semana atrativo. Essa taxa de ocupação deve continuar crescendo, especialmente com a inclusão de novos espaços voltados ao bem-estar, usos múltiplos e eventos, o que ampliará ainda mais sua oferta e diversificará as experiências para os visitantes.
Como o senhor acredita que a diversificação para o turismo e a gastronomia impacta a rentabilidade global de uma vinícola?
O ecossistema de indústrias, entendido como um sistema, impacta positivamente não apenas a vinícola, mas cada elemento desse sistema. Em termos econômicos, a diversificação enriquece a proposta de valor da vinícola. Criar espaços turísticos significa justamente isso: transformar um local em um destino completo. Com isso, o valor percebido aumenta — e, com ele, a satisfação do cliente.
Como as variáveis macroeconômicas afetam o investimento em real estate vinculado a vinícolas?
As variáveis não apenas afetam os custos de construção, a demanda e a rentabilidade dos projetos, mas também influenciam as decisões de investimento e a viabilidade econômica dos empreendimentos a longo prazo. Vivemos um contexto em que os custos de construção subiram e os desenvolvedores não conseguiram repassar esse aumento, o que se refletiu na redução das margens de lucro.
A taxa de câmbio tem um papel fundamental. Ainda que o cenário seja complexo, há uma expectativa forte de que as condições econômicas evoluam, permitindo competir e aproveitar novas oportunidades no mercado internacional. Isso pode melhorar a competitividade e otimizar os custos dos projetos, permitindo o acesso a materiais e tecnologias de última geração que elevem a qualidade dos nossos empreendimentos.
Os investimentos em infraestrutura vitivinícola estão atraindo capital estrangeiro. Quais o senhor considera serem os principais desafios que esses projetos enfrentam na Argentina (custos, regulamentações, licenças, infraestrutura)?
A indústria vitivinícola argentina, especialmente em regiões como Mendoza, é reconhecida mundialmente pela qualidade de seus vinhos, o que faz com que fundos internacionais e empresas estrangeiras vejam alto potencial de rentabilidade no setor. A expansão das vinícolas, a melhoria das infraestruturas turísticas (como hotéis, restaurantes e centros de experiências) e a busca por novos mercados estão gerando um ambiente atrativo para investidores internacionais.
A expectativa é que o ambiente se torne mais favorável, para que as decisões de investimento dependam apenas de aspectos intrínsecos a cada projeto — como viabilidade econômica, qualidade da proposta e potencial de retorno. No entanto, para que isso aconteça, é fundamental que o governo e as autoridades locais se empenhem em garantir um ambiente econômico e regulatório mais previsível e amigável para o investidor. A simplificação de trâmites burocráticos, a estabilidade das políticas fiscais e o investimento em infraestrutura de transporte e conectividade são medidas-chave para facilitar a entrada de capital estrangeiro.
Render de El Borgo.
O crescimento da infraestrutura vitivinícola não se trata apenas da construção de vinícolas, mas de criar um ecossistema que estimule a geração de experiências para turistas e consumidores, impulsionando o enoturismo e a gastronomia local. Isso abre um leque de oportunidades para investidores interessados no desenvolvimento de projetos integrados que envolvam não só a produção de vinhos, mas também serviços complementares como hospedagem de luxo, restaurantes e atividades que conectem os visitantes à cultura e tradição vitivinícola da região.
O modelo de integração vinícola-hotel-restaurante é sustentável a longo prazo?
O modelo de integração vinícola-hotel-restaurante tem grande potencial de sustentabilidade a longo prazo, desde que seja gerido de forma integral e que as estratégias se adaptem às tendências de mercado, às exigências dos consumidores e às condições macroeconômicas.
No entanto, ainda que falemos de variáveis macroeconômicas, como desenvolvedores com forte viés em disrupção, não podemos ignorar a necessidade constante de adaptação às mudanças dos novos paradigmas.
Quais são as perspectivas de crescimento para os próximos anos neste nicho do real estate?
Sem dúvida, as perspectivas de crescimento são muito promissoras, já que as tendências atuais apontam para uma maior estabilidade econômica, com provável reativação do crédito com taxas mais competitivas, impulsionada pelo impacto positivo da regularização de capitais. Além disso, espera-se um alívio nas políticas fiscais, o que contribuirá para criar um ambiente mais favorável para os investimentos e para o desenvolvimento imobiliário do setor.
As decisões dos nossos clientes estão cada vez mais ligadas à intenção de reduzir o impacto ambiental, o que nos aponta o caminho da sustentabilidade para os nossos projetos. Esse é o caso do nosso empreendimento El Borgo, localizado em Luján de Cuyo, província de Mendoza, que sob os princípios de Eliana Bórmida busca valorizar o ecossistema propondo um espaço contemporâneo no sopé andino mendocino.
A flexibilidade dos espaços, a integralidade e a qualidade nos projetos arquitetônicos são tendências que devem se consolidar em 2025, e as perspectivas são positivas. Para isso, no caso do El Borgo, estamos desenvolvendo as primeiras 4 das 200 hectares, onde nascerão, de forma holística, mais de 80 lojas comerciais, 107 quartos de um hotel de autor, 30 residências com comodidades de luxo, 407 vagas de estacionamento e 1 centro de convenções.
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