Conheça a estratégia do bilionário que obtém retornos altíssimos com imóveis

O segredo por trás de seu patrimônio é o que ele chama de “modelo transacional”.

“Você tem que estar disposto a assumir riscos calculados, não riscos estúpidos”, diz o bilionário Larry Connor. Desde a fundação do Connor Group em 1991, seus investimentos em apartamentos de luxo têm registrado uma impressionante taxa de retorno anual de 30,4%. Isso é notável em uma indústria na qual grandes players como Blackstone e Brookfield alcançaram retornos de apenas 16% e 18% em imóveis, respectivamente, durante o mesmo período.

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Connor alcançou esse sucesso buscando retornos rápidos em um mercado relativamente ilíquido. Ele tem uma abordagem de “maximizar o valor no menor período de tempo possível”. Em média, mantém uma propriedade por cerca de cinco anos e meio, comparado aos 10 anos típicos para REITs (Real Estate Investment Trusts), que são semelhantes aos Fundos Imobiliários (FIIs) no Brasil.

O segredo por trás disso é o que ele chama de “modelo transacional”. Cada propriedade é continuamente analisada para aumentar a receita e minimizar os custos, enquanto ele monitora de perto o mercado local. Seu processo de análise inclui uma variedade de métricas, desde despesas de capital até melhorias na receita, tudo com o objetivo final de venda.

Cada transação bem-sucedida é celebrada e registrada na sede da empresa em Ohio, onde mais de 135 placas testemunham os mais de US$ 6 bilhões (R$ 31 bilhões) em valor agregado desde 1995.

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Atualmente, o Connor Group possui e opera um portfólio de US$ 5 bilhões (R$ 26 bilhões), composto por 51 complexos de apartamentos de luxo em 12 estados dos EUA. Durante o boom pós-pandemia entre 2020 e 2022, a empresa registrou retornos impressionantes, vendendo muitos prédios em menos de três anos após a aquisição, com retornos que variaram de 17% a 159%.

A pandemia destacou ainda mais a importância do setor imobiliário, e o Connor Group aproveitou ao máximo essa oportunidade, expandindo seu portfólio e aumentando sua receita em 26% entre 2020 e 2022. Para Larry Connor, não se trata apenas de ser um jogador do mercado imobiliário, mas de ser um investidor estratégico.

Da falência ao sucesso: a trajetória de Connor

Larry Connor, filho de um veterano da Segunda Guerra Mundial e de uma mãe que serviu na Cruz Vermelha, cresceu em Dayton, onde desde cedo demonstrou um espírito empreendedor. Após se formar no ensino médio, ele começou a ganhar dinheiro pintando casas. Sua jornada empreendedora continuou após a faculdade, quando, em 1977, abriu um bar chamado Newcom’s Tavern, com o apoio de 21 investidores que contribuíram com US$ 52,5 mil. O sucesso foi imediato, e dois anos e meio depois ele vendeu o negócio, proporcionando um retorno de 300% para seus investidores.

Após essa experiência, Connor se mudou para Orlando, Flórida, onde montou uma empresa de tecnologia. No entanto, os desafios do mercado levaram ao fechamento da companhia. Ele voltou para Dayton em 1990, enfrentando uma dívida de US$ 900 mil. . “Acabamos fechando as portas depois de nove anos. Obtive um Ph.D. em falência empresarial”, disse o bilionário. Determinado a pagar cada centavo, ele se envolveu no mercado imobiliário, recrutando sócios e um investidor para fechar um acordo com uma instituição de poupança e empréstimo.

Ele voltou para Dayton, sem emprego e com uma dívida de US$ 900 mil (R$ 4,6 bilhões). “Era 1990. Estava pior do que quebrado. Mas estava determinado a pagar cada centavo de volta.”

A virada veio rapidamente, e até 1994 ele havia quitado todas as suas dívidas. Nove anos depois, ele comprou a participação de seus sócios e assumiu o controle total da empresa. Durante a crise financeira de 2008, quando os preços dos imóveis despencaram, Connor viu uma oportunidade de expansão de seus negócios. “Final de 2008, 2009 foi provavelmente a melhor oportunidade de compra que já tive”, diz ele.

Riscos do mercado

Em um mercado tão volátil quanto o imobiliário, o risco de falha sempre está presente. As taxas de inadimplência para prédios de apartamentos devem dobrar em 2024, ultrapassando o pico da pandemia, segundo a agência de riscos a Fitch Ratings. Além disso, os investimentos em complexos de apartamentos caíram 61% para US$ 119 bilhões (R$ 612,6 bilhões) no ano passado, o menor nível desde 2014.

Larry Connor admite que sua estratégia nem sempre funciona. “Não tivemos um ano ótimo em 2023 pelos nossos padrões”, diz o bilionário. No entanto, ele não acredita na sabedoria convencional de que os preços continuarão caindo. “Mais compradores vão entrar no mercado”, ele insiste. “Provavelmente começaremos a vender no verão.”

Para sustentar seu argumento, ele destaca os aluguéis mais altos da empresa, que subiram de 4% a 9% em 2023, em comparação com a média nacional de 0,5%. Ele também não está preocupado com dívidas, já que a média é de 70% do valor em todo o portfólio da empresa. Connor refinanciou pesadamente quando as taxas estavam baixas em 2021 e faz testes de estresse periodicamente para garantir uma margem de segurança.

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