Em 2020, especialistas afirmavam que era o momento ideal para realizar o sonho de adquirir a casa própria. Isso se deve ao fato de que a taxa básica de juros (Selic) estava em sua mínima histórica de 2% ao ano, o que tornava o crédito imobiliário mais acessível. Contudo, a taxa Selic atualmente está em 13,25% ao ano. As projeções da edição mais recente do Relatório Focus são de uma queda para 11,75% em dezembro, mas esse percentual ainda é elevado.

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Um retorno da Selic aos 2% ao ano não está nas projeções dos especialistas. Porém, Antonio Sanches, analista da Rico, afirma que, no fim de 2024 e no início de 2025, a compra de imóveis estará atrativa. Conforme a edição mais recente do relatório Focus, divulgada na segunda-feira (14), a previsão é de que a taxa Selic esteja em 8,50% ao ano em dezembro de 2025. “Se você procura por taxas menores de financiamento imobiliário, pode ser prudente esperar até lá.”

Por enquanto, diz ele, o momento não é ideal para se comprometer com um financiamento. Sanches explica que, embora a taxa de juros do crédito imobiliário seja uma das mais baixas do mercado, ela demora em média seis meses para se ajustar às alterações na Selic. Atualmente, a taxa média dos financiamentos habitacionais para a pessoa física está em torno de 11,5% ao ano. É o maior nível desde 2015.

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Uma simulação explica isso melhor. Vamos supor que o comprador vai financiar um imóvel de R$ 500 mil. Ele pagará R$ 100 mil de entrada (os 20% exigidos pelos bancos) e financiará os R$ 400 mil restantes em 420 meses. Com juros de 11,50% ao ano, a parcela mensal será de R$ 3.728. Se os juros do financiamento imobiliário caíssem para os 6,9% ao ano cobrados em 2020, a parcela cairia para R$ 2;470, uma redução de R$ 1.258. Além da baixa nas parcelas, a diferença se reflete no valor a ser pago pelo comprador. Com juros de 6,9% ao ano, o imóvel de R$ 500 mil custará R$ 1 milhão. Com juros de 11,50%, o total a ser pago cresce para R$ 1,5 milhão.

No entanto, segundo os especialistas, o momento é oportuno para aqueles que planejam comprar o imóvel à vista. Em períodos de juros elevados, o setor imobiliário tende a reduzir seu ritmo de atividades, o que pode criar oportunidades de comprar imóveis com desconto. “As vantagens em cenários de taxas de juros altas, como o de agora, são oportunidades no mercado, uma vez que a demanda diminui. Em contrapartida, a desvantagem serão juros mais altos na hora de financiar um imóvel”, diz Eric Zapparoli, educador financeiro.

Alugar é a melhor opção?

Nesse cenário, a locação do imóvel torna-se uma opção mais viável. No entanto, vale ressaltar que a demanda por locação de casas aumentou, elevando também os preços dos aluguéis. O índice FipeZAP+, que avaliou os valores de locação em 25 cidades brasileiras, apontou aumento de 1,35% no aluguel residencial em julho. Analisando os últimos 12 meses até o mês passado, considerando os resultados mensais, o índice de Locação Residencial subiu 16,27% em termos nominais, muito acima da variação de 3,99% do IPCA e da deflação (queda de preços) 7,72% do IGP-M, conhecido como “inflação do aluguel”, por corrigir a maioria dos contratos.

Segundo os especialistas, um aluguel justo corresponderia de 0,3% a 0,5% do valor do imóvel. Em termos práticos, se estiver alugando um imóvel de R$ 1 milhão, o valor do aluguel deve situar-se entre R$ 3 mil e R$ 5 mil mensais. No entanto, a demanda elevada pode encarecer essa fatura.

O que devo considerar antes de comprar?

A compra do imóvel vai além da matemática e deve levar em consideração a psicologia, pois está relacionada à segurança de ter seu próprio espaço. Não se trata apenas de possuir uma propriedade, mas sim de ter um lugar para chamar de seu. E essa é uma vantagem pela qual você paga para obter.

A partir dessa perspectiva, Robson Casagrande, da GT Capital, identificou outros fatores a serem considerados para aqueles que desejam concretizar o sonho de possuir uma sua casa própria ainda neste ano:

Custo Efetivo Total (CET): É necessário estar atento a todas as tarifas, taxas, tributos e seguros que compõem a operação de crédito.
Taxa de juro prefixada ou pós-fixada: No caso da taxa de juros prefixada você sabe exatamente quanto irá pagar de juros ao fim do contrato, na pós-fixada isso dependerá de algum indexador, ou seja o valor dos juros flutuará na mesma proporção deste índice, por exemplo: CDI ou IPCA.
Tabela de amortização: Price (parcelas iguais do começo ao fim) ou SAC (parcelas de valor decrescente)
O valor do imóvel: A possibilidade de valorização é um fator muito importante, pois afetará diretamente no patrimônio futuro.

“Considerando o cenário atual, em que ainda vivemos em um período de altas taxas de juros, as principais vantagens são: a construção de patrimônio e a possibilidade de valorização”, diz Casagrande.

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