Pela terceira vez consecutiva, o IFIX (principal índice de fundos imobiliários da bolsa brasileira) ameaça fechar o ano com desvalorização. Em 2020, o índice perdeu 10,25%. Em 2021 a queda foi de 2,28% e neste ano, até o dia 23, estava praticamente estável, com uma valorização positiva de apenas 0,5%. Uma leve alteração no humor dos investidores pode provocar mais um ano no vermelho.

Por serem ativos de risco, os FIIs (fundos imobiliários) são penalizados pelo cenário interno de juros altos e incerteza político-fiscal, e pelo cenário externo, de desaceleração econômica mundial, aversão a risco e aperto monetário.

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“Temos um momento de mercado delicado e comandado, principalmente, pelos juros – por mais que a rotação setorial [dos FIIs] tenha o seu peso na performance, em nossa visão, são os juros que estão causando a maior pressão nas cotações”, diz Larissa Nappo, analista do Itaú BBA.

Nappo explica que os fundos imobiliários, sobretudo os de tijolos (aqueles que investem em imóveis físicos, não apenas em títulos), possuem correlação com a curva de juros: quando a curva fecha, ou seja, quando o mercado projeta juros menores no futuro, os FIIs tendem a se valorizar. O contrário também é verdadeiro: na abertura da curva de juros, os fundos de tijolo sofrem mais.

Inflação alta, problemas nas contas públicas, ano eleitoral, dúvidas sobre o novo governo eleito, tudo isso fez a curva de juros abrir bastante, em especial nos últimos meses.

Em julho, agosto e setembro, o índice de preços IPCA registrou deflação e a curva de juros diminuiu. “O IFIX negociou pela primeira vez acima da faixa de 2700-2850 pontos que vinha registrando a dois anos”, diz Rodrigo Correa, estrategista-chefe da BRA. No período, o IFIX valorizou 7%. Mas então se intensificou a corrida eleitoral e um novo governo foi eleito.

“Quando o presidente eleito começou a sinalizar que a disciplina fiscal não era sua prioridade, o mercado reagiu bastante negativamente e essa classe de fundos devolveu toda a valorização da expectativa de uma inflação menor no futuro. O IFIX voltou a negociar nos patamares anteriores”, diz Correa.

Os analistas acreditam que dias melhores para os fundos imobiliários só serão possíveis com a resolução do impasse fiscal nas contas públicas e com novos registros de deflação, além da sinalização do Banco Central de queda nos juros.

“Mesmo considerando o atual patamar da taxa de juros, esperamos que os fundos imobiliários continuem com uma boa relação risco retorno frente outros ativos. No entanto, incertezas em relação ao cenário político, além dos riscos fiscais brasileiros, podem trazer volatilidade no curto prazo”, diz o relatório do Itaú BBA. “Precisamos acompanhar de perto o movimento na curva longa de juros”.

FIIs entregam bons dividendos

A curva de juros é particularmente importante para os FIIs porque taxas altas impactam diretamente a cotação dos fundos, fazendo-os negociar a patamares descontados em relação a seus valores patrimoniais.

Entretanto, em paralelo à desvalorização no valor das cotas, os FIIs estão pagando bons dividendos. Ao final de novembro, o IFIX registrava um dividend yield de 12 meses de 12%, segundo o BTG Pactual.

O segmento de FIIs que mais entregou no ano é o de recebíveis imobiliários. Esses fundos, chamados de “fundos de papel”, investem em títulos do mercado imobiliário, como CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) e LCIs (Letras de Crédito Imobiliário), por exemplo.

Como títulos de renda fixa, seus rendimentos estão atrelados a indexadores financeiros, como inflação (IPCA) e juros (CDI). Considerando os altos níveis de ambos neste ano, os fundos conseguiram repassar bons pagamentos aos seus cotistas.

De acordo com o BTG, até novembro, os FIIs de recebíveis entregaram uma média de 14,8% ao ano. Entre os dez fundos que mais valorizaram no Ifix ao longo do ano, nove deles eram de recebíveis.

“Nos últimos meses, temos migrado nossa carteira para fundos de recebíveis que oferecessem maior liquidez, menor volatilidade e um carrego mais atrativo que os fundos de tijolo – especialmente nos ativos atrelados ao CDI, que ganharam maior peso ao longo dos meses”, diz o relatório do banco digital.

Nappo, do Itaú BBA, acredita que não haverá muitas mudanças neste cenário para o próximo ano, considerando que os juros devem continuar em dois dígitos ao fim de 2023, e a inflação prevista para o próximo ano também está em níveis muito próximos da atual.

Segundo o último relatório Focus do Banco Central, a Selic deve terminar o próximo ano em 11,75%, enquanto a inflação, medida pelo IPCA, fechará em 5,17%. Para efeito comparativo, hoje a Selic está em 13,75% e a inflação em 5,90% (até novembro).

“A projeção no BBA é de manutenção de juros altos, com um primeiro recuo no segundo semestre. Se isso se concretizar, os investidores podem começar a migrar suas posições para balancear fundos de tijolo com fundos de papel”, diz Nappo. “Mas, de maneira geral, fundos de papel devem levar a melhor no próximo ano também.”

Dividend yield por segmento – média, até novembro

Recebíveis: 14,8%
Agronegócio (Fiagro): 13,0%
Fundos de fundos (FoFs): 10,7%
Lajes corporativas: 9,6%
Híbridos: 9,3%
Galpões logísticos: 9,1%

FIIs mais rentáveis em 2022 – até 15 de dezembro

Riza Akin (RZAK11): 28,69%
Ourinvest JPP (OUJP11): 22,20%
Valora RE (VGIR11): 14,70%
Suno FoF (SNFF11): 14,35%
NCH High Yield (NCHB11): 14,26%
Suno Recebíveis (SNCI11): 12,75%
TRX Real Estate (TRXF11): 12,24%
GGR Covepi Renda (GGRC11): 12,20%
Alianza Trust Renda (ALZR11): 12,14%
Malls Brasil Plural (MALL11): 12,13%

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