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Os fundos imobiliários (FIIs) se consolidam cada vez mais como opção atrativa para investidores em busca de renda passiva, possibilitando aos cotistas participar do setor imobiliário de forma acessível e com alta liquidez.

Ainda assim, por tratar-se de renda variável, naturalmente os FIIs sofrem oscilações em virtude de fatores diversos. A recente decisão do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central, de subir a taxa Selic para 10,75% ao ano tem sido um desses fatores.
O mercado de FIIs vem apresentando quedas que suscitam questões por parte dos investidores: continuar aportando em FIIs? Vender as cotas em queda? Ficar em compasso de espera até a próxima reunião do Copom? São dúvidas bem comuns, e normalmente você mesmo já tem a resposta, só não atentou a isso ainda.

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Posso garantir: muitas vezes, os investidores hesitam quanto a certas questões, sem perceber que a maior parte das respostas às suas dúvidas têm muito mais a ver com os motivos que os fizeram investir em determinado ativo do que propriamente com os fatores momentâneos de mercado que estão fazendo com que o ativo suba ou desça.

O Impacto da taxa Selic nos FIIs

A lógica é simples: à medida que a Selic sobe, o retorno proporcionado pelos investimentos em renda fixa também aumenta. Isso eleva o “custo de oportunidade” de se investir em FIIs, e muitos investidores acabam vendendo suas cotas para migrar recursos para essas alternativas tidas como mais seguras e previsíveis. Esse movimento maior de cotistas vendendo cotas pressiona os preços dos FIIs para baixo, como já foi observado em vários momentos ao longo de 2023 e 2024 e ainda persiste.

É muito comum que investidores inexperientes façam esse movimento de saída dos FIIs sem fazer muita conta, ou seja, olham apenas a taxa de rentabilidade dos títulos de renda fixa e comparam, de forma equivocada, com o rendimento recente dos FIIs, levando em conta ainda, eventuais quedas no preço da cota, mas sem aprofundar essa análise considerando o histórico do ativo em sua carteira, por exemplo.

Esse tipo de avaliação simplista e com critérios superficiais e às vezes confusos, faz com que muita gente venda no momento em que deveria estar comprando, o que cria oportunidades interessantes para o investidor que adquire ativos com base em fundamentos e com visão de longo prazo.

Todos os FIIs estão caindo?

Obviamente, a taxa de juros é uma variável importante que influencia o mercado como um todo e os FIIs também são suscetíveis a ela. Contudo, cada um deles reage de maneira distinta ao cenário de juros elevados, a depender, por exemplo, da composição de seu portfólio, grau de diversificação, patrimônio, qualidade da gestão e etc.

Não são todos os fundos imobiliários que estão caindo. E mesmo que a maioria dos FIIs em sua carteira esteja em queda, é um equívoco analisar somente pela cotação do ativo sem levar em conta os dividendos recebidos mês a mês e a variação do fundo ao longo do tempo antes de afirmar que um fundo está derretendo.

Avaliar a performance do fundo numa linha de tempo mais longa possibilita entender como ele se movimenta dentro de cada ciclo. Além disso, é preciso acompanhar minimamente os fatos relevantes, entender modificações que ocorram no portfólio do fundo, o quanto o valor de mercado da cota está descolado de seu valor patrimonial, enfim, há vários fatores a serem analisados para diferenciar FIIs que perderam fundamento de outros que estão apenas refletindo a movimentação momentânea de mercado.

Mas em geral não é esse tipo de cuidado que você verá no comportamento dos investidores. A maioria toma decisões emocionais baseadas em recortes imediatistas.

O que acontece com os FIIs quando a Selic sobe?

Os fundos de tijolo sofrem mais diretamente os efeitos da taxa Selic alta, pois o crédito mais caro impacta toda a economia. Vende-se e aluga-se menos imóveis, o resultado das empresas sofre com redução do consumo e com o encarecimento de suas dívidas, e isso pode prejudicar a performance dos FIIs de tijolos. Ainda assim, muitos desses fundos mantêm fundamentos sólidos e, neste cenário, o ideal não é a fuga, mas a avaliação criteriosa para aproveitar ativos sub precificados.

Quando um fundo imobiliário mantém um portfólio saudável, uma gestão ativa e uma vacância controlada, há uma oportunidade. A queda das cotações em função do aumento da Selic pode representar uma janela de entrada interessante para aqueles que têm um horizonte de investimento de médio a longo prazo.

Os FIIs de papel com títulos atrelados ao IPCA e ao CDI irão performar bem com Selic alta, com alguns fundos mantendo rendimentos acima de 1% ao mês, o que é particularmente interessante para investidores que buscam renda recorrente. Além disso, a qualidade do portfólio é um ponto fundamental. Fundos que detêm CRIs de empresas sólidas e com bom histórico de pagamento são mais confiáveis, mesmo em tempos de alta da Selic.

Qual o melhor investimento com Selic em alta

Há inúmeros aspectos que precisam ser ponderados para que você não saia agindo com a manada e acabe perdendo dinheiro justamente no momento em que deveria estar sendo estratégico e potencializando seus ganhos de médio e longo prazos.

Em um cenário de Selic baixa, os FIIs costumam estar caros, então, não é o melhor momento para comprar. Inversamente, com a Selic alta, os preços das cotas dos FIIs caem. Agora me responda: quando você vai fazer uma compra de algo, gosta de comprar pagando caro ou barato? E para vender algo que te pertence, você prefere vender caro ou barato?

Aqui acho que você já começou a entender o que eu disse no início do texto, quanto a você mesmo já ter as respostas às suas dúvidas, e apenas não ter parado ainda para pensar sobre, não é mesmo?

Oportunidades de investimento

Embora a volatilidade possa causar certa angústia, se você estudar o funcionamento dos ciclos econômicos (expliquei sobre isso aqui), vai facilmente perceber que estamos em um cenário com ótimas oportunidades de compra.

Ainda que a Selic permaneça alta por algum tempo, sua redução irá acontecer, pois é assim que funcionam os ciclos econômicos, e os investidores mais pacientes certamente irão colher bons resultados no futuro.

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O conhecimento é a melhor blindagem. Compreender os fundamentos dos fundos imobiliários, observar as tendências econômicas e manter-se informado por meio de fontes confiáveis é o que vai possibilitar que você tome decisões pautadas na racionalidade e no contrafluxo dos movimentos de manada.

Eduardo Mira é investidor profissional, analista CNPI, pós graduado em pedagogia empresarial, coordenador do MBA em Planejamento Financeiro e Análise de Investimentos da Anhanguera Educacional, sócio do Clube FII e sócio fundador da holding financeira MR4 Participações.

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