Fundos Imobiliários: saiba o que esperar para o segundo semestre

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Os investidores em Fundos de Investimento Imobiliário (FII) vêm enfrentando períodos voláteis . Depois da rentabilidade excepcional de 15,5% em 2023, que decorreu em grande parte de uma forte alta do Índice de Fundos Imobiliários da B3 em dezembro, no acumulado dos seis primeiros meses deste ano, o Ifix acumula ligeiro avanço de 1,12%. No entanto, o mês de junho fechou em queda de 1,04%, refletindo a desconfiança recente do mercado em relação à velocidade da redução da taxa básica de juros e a possibilidade de taxação dos FIIs, que são alvo do grupo de trabalho da reforma tributária.

Nos dois anos anteriores, o Ifix apresentou uma perda nominal. Em um primeiro momento, o cenário parecia ser diferente em 2024, já que após algum tempo de sofrimento para a categoria, que não se beneficiou da alta dos juros básicos brasileiros, a popularidade dos FIIs voltou a crescer. De acordo com dados recentes da B3, a bolsa brasileira já conta com 2,6 milhões de pessoas físicas nessa categoria, sendo que os investidores individuais representam uma fatia significativa, com 75,2% do total.

Contexto incerto

Para os próximos seis meses, a principal incerteza gira em torno da condução da taxa Selic e de quem estará no comando do Banco Central a partir de 2025. Atualmente, o juro básico brasileiro está em 10,50%, após a autoridade monetária interromper o ciclo de cortes na reunião de junho, vindo de um ritmo mais lento de queda em maio.

De acordo com Gabriel Meira, sócio da Valor Investimentos, o custo de aquisição do imóvel diminui com uma taxa básica de juros mais baixa. “Os fundos imobiliários são basicamente inversamente proporcionais à taxa de juros, então devido à desaceleração dos cortes da Selic, temos uma abertura de curva de juros menos atrativa”, afirma.

Para Carlos Malagoni, especialista em gestão de ativos imobiliários da Davila Finance, a mudança na presidência do BC a partir do início de 2025 pode trazer novas expectativas para o cenário econômico nacional. “Caso ocorra redução dos juros, espera-se que os FII sejam beneficiados, já que a queda nas taxas tende a valorizar os ativos imobiliários e aumentar a atratividade desses fundos”, diz.
Já no cenário atual, quem se beneficia são os fundos de papel, avalia Fernando Felipe, especialista da Veedha Investimentos em fundos imobiliários. “Esses fundos pagam entre 12% até 14% ao ano, dependendo do nível de risco”, diz. O fator que vai fazer o mercado ter uma boa valorização da cota é o corte de juros, já que aumenta a atratividade dos fundos imobiliários. “Se a taxa Selic permanecer como está na segunda metade do ano, esperamos que os fundos permaneçam estáveis, sem grandes oscilações positivas ou negativas”, afirma Felipe.

Outro fator apontado por Ricardo Matte, gestor de negócios e CEO da Vincit Capital, é o superávit comercial do Brasil, que alcançou a marca de US$ 95 bilhões (R$ 517,04 bilhões) nos últimos 12 meses.”Essa alta pode ter efeitos positivos no setor imobiliário, dado o impulso na economia que geralmente acompanha um superávit comercial robusto”, afirma. No entanto, a conta corrente apresentou um déficit de 1,1% do PIB, uma posição que historicamente tem sido considerada confortável, porém impõe maior pressão sobre o balanço de pagamentos. “Segundo os analistas econômicos, o PIB real deve crescer cerca de 2,5% neste ano, impulsionado pela expansão do consumo das famílias”, diz Matte.

Para os FIIs, isso significa uma demanda por imóveis comerciais e residenciais, o que pode beneficiar os fundos que investem em lajes corporativas, shoppings e imóveis residenciais. “Do ponto de vista fiscal, o déficit primário acumulado foi de R$ 280 bilhões nos últimos 12 meses, um número elevado, mas que inclui despesas excepcionais que devem desaparecer do cálculo ao final deste ano. Excluindo essas despesas, o déficit primário projetado é de R$88 bilhões, o que representa 0,8% do PIB”, afirma o executivo. Este cenário fiscal pode criar uma margem de manobra para políticas econômicas que potencialmente afetam o mercado imobiliário e, por extensão, os FIIs. “Para o próximo semestre, apesar do sentimento otimista por parte de alguns investidores, o cenário para os FIIs é misto. O crescimento econômico e a expansão dos investimentos são positivos, mas os desafios fiscais e a inflação precisam ser monitorados”, diz Matte.

Outro ponto de interrogação surgiu recentemente. Isso porque entrou na pauta de discussão do grupo de trabalho da reforma tributária a mudança de regras para os FIIs e Fiagros. No entanto, após uma reação negativa da indústria de fundos e uma mobilização dos setores impactados, o governo decidiu não prosseguir com as mudanças.

“O grupo de trabalho decidiu manter todos os FIIs e Fiagros como isentos da tributação do CBS e IBS no texto final, desde que cumpram os requisitos da Lei Nº 8.668/93”, afirma Mateus Vitoria, CEO da Private Construtora.

A única alteração proposta é que os FIIs de Tijolo poderão optar por se tornar contribuintes, permitindo o uso de créditos tributários para abatimento de impostos. “Vejo essa possibilidade de forma positiva, pois pode ser vantajosa em alguns casos específicos, como fundos de desenvolvimento imobiliário”, diz Vitoria.

Já para o especialista da Velha Investimentos, em alguns casos específicos vale a pena. “Então, de um modo geral, para a indústria que o varejo está acostumado a investir, esses fundos não entram na reforma”, afirma Fernando Felipe.

Assim, as receitas dos demais FIIs e Fiagros que investem em títulos de renda fixa seguirão sem a cobrança desses impostos. “Portanto, é importante que os investidores estejam cientes dessas mudanças e ajustem suas estratégias de investimento de acordo com a nova realidade tributária, que pode impactar a rentabilidade dos fundos, exigindo uma análise mais cuidadosa das opções agora disponíveis no mercado”, observa Renata Bilhim, advogada tributarista.

Cenário Macroeconômico

Há também fatores macroeconômicos, tanto domésticos quanto internacionais, que devem influenciar os fundos imobiliários no segundo semestre . De acordo com Ricardo Vieira, head de real estate securities da VBI Real Estate, a taxa de juros nos Estados Unidos desempenha um papel crucial, seja pela questão das eleições presidenciais em novembro ou pela inflação americana.

Ele lembra que o mercado esperava que os cortes na taxa de juros dos EUA começassem no início deste ano, mas essa expectativa foi sendo adiada e, agora, espera-se a primeira queda em setembro. Atualmente, os juros americanos estão no maior nível desde 2001, no intervalo entre 5,25% e 5,50%. Esse nível afeta a economia global, especialmente os países emergentes. “Enquanto os juros nos EUA permanecerem elevados, será difícil ver um mercado mais otimista no Brasil para renda variável, incluindo os fundos imobiliários. Se os cortes ocorrerem mais no final do ano, isso poderá impulsionar o mercado, especialmente os fundos de tijolo, que são mais sensíveis às taxas de juros”, diz o especialista.

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Já no Brasil, fatores como o diferencial entre os juros americanos e brasileiros abaixo do padrão histórico, somado aos riscos fiscais e à volatilidade do câmbio, deixam os ativos locais menos atraentes, pressionando os fundos imobiliários para baixo.

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“Para se proteger, os investidores podem optar por fundos de papel, que estão performando melhor este ano do que os fundos de tijolo, devido à proteção contra taxas de juros mais altas ou inflação elevada”, afirma Vieira, da VBI Real EstateMateus Vitoria, CEO da Private Construtora, acrescenta: com os juros altos, os fundos imobiliários, especialmente os de tijolos, enfrentam maiores desafios devido à sua sensibilidade às mudanças na curva de juros.

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