Setembro de 2023. O bilionário Steve Schwarzman, 76 anos, fundador e CEO da gigante de private equity Blackstone, está em Paris inaugurando o novo escritório de 2,5 mil metros quadrados. Ao seu lado está Gérard Errera, presidente da Blackstone France e antigo embaixador francês no Reino Unido. Na véspera Schwarzman estava em Frankfurt abrindo um escritório da Blackstone Alemanha de 1,3 mil metros quadrados no último andar de um arranha-céu de vidro e aço no coração do distrito financeiro da cidade.

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A Blackstone se expandiu globalmente. Ela agora tem 17 escritórios e mais do que dobrou seu número de funcionários no exterior em apenas cinco anos. E Jonathan Gray, presidente e COO, viaja constantemente. É comum ele estar em Nova York apenas para a reunião presencial das segundas-feiras. Enquanto Schwarzman inaugurava a filial de Paris, Gray estava a 6 mil quilômetros de distância, a caminho de Toronto, onde a Blackstone está abrindo seu primeiro escritório no Canadá. Essa viagem ocorreu pouco antes de sua visita à filial de Cingapura, que espera dobrar seu número de funcionários para 200 dentro de dois anos.

A Blackstone está montando essa ofensiva internacional porque é aí que está o dinheiro. Os investidores institucionais dos EUA têm cerca de 25% de seus ativos em fundos de private equity e não pretendem investir muito mais no setor. Mas, a nível global, o investimento em private equity está ainda na sua infância. É uma grande oportunidade. De acordo com a Capital IQ, as empresas fechadas com receitas superiores a US$ 250 milhões representam 86% dos negócios passíveis de investimento. Além disso, a Blackstone estima que existam US$ 80 bilhões ativos, grande parte dela em praças europeias como Zurique e Paris, e asiáticas, que vão de Mumbai a Tóquio e Seul.

O novo jogo tem tudo a ver com crescimento. As empresas de private equity compram companhias em áreas como logística, infraestrutura, ciências biológicas e comércio eletrônico e tornam-nas maiores, e não menores.

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Ao contrário das aquisições tradicionais, em que a vida útil dos fundos era de dez ou 12 anos, contribuindo para uma cultura de corte e rotatividade, a fonte de financiamento mais importante no negócio agora é chamada de perpétuos: fundos sem hora para terminar. Tal como a Berkshire Hathaway de Warren Buffett, a nova estratégia da Blackstone é comprar e manter, e os novos fundos reforçam isto limitando os resgates.

Ante quase zero uma década atrás, estes novos fundos perpétuos representam agora 38% do US$ 1 trilhão em ativos sob gestão da Blackstone e um percentual ainda maior de sua receita com taxas de administração.

Gray, 54 anos, inventou os perpétuos na Blackstone, e agora está liderando o esforço para transformar a empresa no maior fornecedor de capital do mundo, desafiando diretamente os megacentros financeiros da velha guarda, como JP Morgan, BNP Paribas e HSBC. “Este não é o private equity do papai ou da mamãe”, diz Gray, cujo patrimônio líquido é superior a US$ 7 bilhões. “O negócio mudou. Quem poderia imaginar que uma empresa de private equity teria o capital mais barato?”

A Blackstone, que em setembro se tornou a primeira gestora de ativos alternativos a aderir ao S&P 500, já possui cerca de 230 empresas diferentes em todo o mundo que empregam mais de 650 mil pessoas, superando em muito rivais como Apollo e KKR. Seu portfólio de imóveis comerciais de US$ 337 bilhões é incomparável, compreendendo 12 mil propriedades que cobrem 102 milhões de metros quadrados em todo o mundo. Gray está exultante. “As alternativas estão amadurecendo porque os investidores perceberam que dá certo abrir mão da liquidez para obter retornos mais elevados, e que isso funciona também para os negócios feitos antes”, diz ele. “O mercado para o que fazemos cresceu muito.”

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Entre os novos mestres do universo de Wall Street, poucos são tão despretensiosos como Jonathan Gray. Ele chegou à Blackstone em 1992, recém-saído da Universidade da Pensilvânia, onde se formou duas vezes em inglês e finanças. Foi criado na classe média nos subúrbios de Chicago. Seus pais se divorciaram quando tinha 6 anos. “Isso me deixou bem ciente de que o terreno firme pode desaparecer repentinamente”, disse Gray no verão passado, durante o discurso de formatura que proferiu na escola de sua filha.

Em sua própria escola, em Highland Park, Illinois, ele tinha espinhas, nunca teve namorada e tinha pavor de falar em público. “Eu não era o Sr. Popular nem um atleta famoso”, diz ele. Todos na Blackstone conhecem a história de como ele passou seu primeiro ano no banco durante uma temporada em que Highland Park venceu um jogo e perdeu 23.

Gray começou na Blackstone em 1992. Ele passou seu primeiro ano como analista em Nova York analisando números e preparando apresentações para funcionários seniores. Ele logo ganhou a reputação de ser uma esponja para detalhes. Seu cubículo era adjacente ao de John Schreiber, chefe da divisão imobiliária da Blackstone, com sede em Chicago. “Ele costumava ficar pendurado no cubículo e fazer um zilhão de perguntas”, lembra Schreiber, hoje com 77 anos.

Em 2005, quando Gray tinha 34 anos, Schwarzman o nomeou chefe da crescente divisão imobiliária da empresa. Ele se destacou por duas ideias que deram origem a dois dos negócios mais lucrativos da Blackstone. Foi pioneiro em apostar nos títulos lastreados em hipotecas (commercial mortgage-backed securities, EMBS), que permitiriam à Blackstone fazer negócios maiores a um custo menor. Gray também percebeu que a Blackstone poderia comprar empresas imobiliárias de capital aberto que tinham muitas propriedades por um valor menor do que a soma das suas participações individuais.

Os dois grandes negócios foram fechados em 2007, quando o mercado imobiliário estava no auge. A primeira foi a aquisição da enorme Equity Office Properties de Sam Zell por US$ 39 bilhões. Inquieto com o mercado turbulento, Schwarzman instruiu Gray e sua equipe a vender imediatamente quase US$ 30 bilhões em propriedades. Isso eliminou a maior parte do risco do negócio, mas a empresa manteve propriedades selecionadas em Nova York, Boston e Califórnia. Os investidores da Blackstone triplicaram seu dinheiro.

O outro sucesso foi a aquisição da Hilton Worldwide por US$ 26 bilhões, que incluía propriedades como o Waldorf Astoria de Nova York e o Hilton Hawaiian Village. O acordo foi concluído em outubro de 2007, numa altura em que o sistema financeiro global oscilava à beira do colapso.

A transação levou cerca de seis anos para dar lucro, mas ensinou a Gray que mesmo que você pague caro, se comprar ativos bons e marcas fortes, os retornos podem ser grandes, desde que haja gestão adequada e apoio financeiro. Durante o auge da recessão, a Blackstone reduziu o investimento do Hilton em 71%, mas Gray perseverou, recomprou a sua dívida com grandes descontos e investiu outros US$ 800 milhões na empresa. Depois de abrir o capital da Hilton em 2013, a Blackstone obteve sua maior vitória de todos os tempos, cerca de US$ 14 bilhões em lucro.

Com a maior parte dos lucros da empresa provenientes do negócio imobiliário de US$ 115 bilhões que Gray construiu, Schwarzman nomeou-o presidente e COO em 2018, sucedendo a outro bilionário criado pela Blackstone, o antigo vice-presidente Tony James.

Os negócios tradicionais de fundos da Blackstone, com US$ 641 bilhões, continuam a ser uma potência. Mas outros dois estão impulsionando a maior parte do novo crescimento.

O aumento acentuado das taxas de juro ao longo dos últimos dois anos, juntamente com uma retração nos empréstimos entre os bancos, criou um boom no chamado crédito privado ou empréstimos diretos não bancários. Em setembro, a Blackstone combinou os seus negócios de crédito e seguros e tem estado ocupada em captar seguradoras, há muito habituados a investir em títulos negociados no mercado. Agora são US$ 319 bilhões em ativos.

A Blackstone oferece agora dívida com grau de investimento às seguradoras com rendimentos 1,5 ponto percentual acima dos de obrigações semelhantes. “Uma megatendência é a migração do crédito de uma classe de ativos puramente líquidos para uma classe que terá uma parcela minoritária substancial em privados”, diz Gray. De acordo com a Associação Nacional de Comissários de Seguros, só nos Estados Unidos as seguradoras detinham mais de US$ 5 bilhões nesses títulos no fim de 2022.

O outro motor de crescimento em que a Blackstone aposta virá dos clientes ricos de gestores de fortunas em todo o mundo. Cerca de US$ 240 bilhões, quase 25% dos ativos da Blackstone, provêm de investidores de varejo, crescendo a uma taxa anual composta de mais de 30%.

É aqui que os perpétuos de Gray vão desempenhar um papel crítico. Por volta de 2015, Gray analisou com atenção o que estava disponível para indivíduos que desejavam investir em edifícios e outros imóveis comerciais de qualidade institucional. Fora das propriedades monousuário, eles poderiam investir em REITs voláteis negociados publicamente ou em REITs privados relativamente ilíquidos, que careciam de transparência e tinham taxas iniciais exorbitantes de até 12%.

“Nosso insight foi: e se trouxéssemos as melhores habilidades imobiliárias da Blackstone e cobrássemos basicamente o que se cobra dos investidores institucionais?” diz Gray. Em 2017, ele lançou o Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), um produto semelhante a um fundo mútuo, que tinha um investimento mínimo de US$ 2.500 e cobrava uma taxa de administração de 1,25%, uma taxa de performance de 12,5% e uma taxa mínima de 5%. Ao contrário dos fundos de private equity tradicionais, não havia saques ou vencimentos e o capital dos investidores seria colocado em ação imediatamente. O problema era que os resgates seriam limitados a 2% dos ativos líquidos por mês ou 5% por trimestre.

A invenção de Gray saiu das prateleiras de corretores como Merrill Lynch, Morgan Stanley e UBS, que muitas vezes cobravam suas próprias taxas de vendas. Em 2021, os ativos da BREIT, que possui apartamentos de estudantes, centros de dados e armazéns, subiram para US$ 70 bilhões. Depois, à medida que os mercados caíam em 2022, uma onda de pedidos de resgate de investidores nervosos forçou a Blackstone a limitar os levantamentos e os ativos caíram para US$ 61 bilhões. Gray insiste que o BREIT teve o desempenho pretendido e observa que, incluindo os dividendos mensais, registou uma taxa de retorno anual de cerca de 11%.

O sucesso do BREIT gerou o Blackstone Private Credit Fund (BCRED), que foi lançado em 2021 e agora tem US$ 29 bilhões em ativos. Os concorrentes da Blackstone, incluindo Apollo e KKR, também estão no jogo. Estima-se que mais de US$ 1,2 bilhão foram investidos em produtos perpétuos.

Os perpétuos da Blackstone não são apenas para indivíduos ricos. Os investidores institucionais também adoram. A Blackstone Infrastructure Partners (BIP) tem US$ 32 bilhões em ativos e a Blackstone Property Partners tem US$ 66 bilhões.

A empresa lançou recentemente o Blackstone Private Equity Strategies Fund (BXPE), que é essencialmente o seu negócio de aquisição original, embalado como um fundo individual favorável ao investidor. No início de janeiro, o BXPE havia arrecadado US$ 1,3 bilhão.

“Teremos produtos novos o tempo todo”, Schwarzman. “As distribuidoras têm, tipo, 2% em alternativas e querem aumentar sua base de clientes para 10% a 15%. Portanto, é mais uma dessas áreas de crescimento potencial explosivo onde estamos posicionados como a empresa número um do mundo.”

Do US$ 1 trilhão em ativos da Blackstone, cerca de 70% são investidos na América do Norte, 20% na Europa e 10% na Ásia. A empresa tem uma presença considerável fora dos Estados Unidos, com 1.250 pessoas trabalhando em escritórios no exterior – mas está prestes a crescer muito.

A Blackstone divulgou recentemente seus resultados de 2023. Os lucros foram de US$ 5,1 bilhões, prejudicados pela queda nas taxas decorrentes da menor venda de ativos no ano passado. Ainda assim, os ativos sob gestão subiram para US$ 1,04 trilhão. Graças às taxas de juro mais elevadas, o crédito privado foi a estrela, reportando os maiores ganhos entre as estratégias da empresa. Em termos de distribuição, os perpétuos continuam a brilhar, subindo para quase US$ 400 bilhões. Quanto à pólvora seca, a Blackstone tem impressionantes US$ 200 bilhões, e Gray disse aos analistas que está em busca de negócios.

Embora Londres seja de longe o maior posto avançado de Blackstone no estrangeiro, com 600 funcionários e uma nova torre de escritórios a ser erguida em Mayfair, a Europa continental tornou-se um local fértil para novos negócios.

“O setor imobiliário é um negócio de relacionamento, por isso é preciso fazer parte da estrutura dos mercados locais”, afirma James Seppala, diretor da Blackstone European Real Estate, que fala cinco idiomas. O ano passado foi um grande ano: cerca de 50% do negócio imobiliário da Blackstone veio da Europa, onde o tema é logística, logística, logística. A empresa é o maior proprietário de terras da Europa, com mais de US$ 100 bilhões em ativos no continente, metade dos quais em armazéns, instalações de distribuição e centros de distribuição.

Na França, onde a empresa já tem US$ 25 bilhões investidos, a Blackstone contratou o diretor-gerente de crédito Florent Trichet em 2022. “Distribuidores como bancos privados em todo o país querem que você fale em francês e querem materiais em francês, então faz sentido ter alguém no local que possa explicar o produto aos investidores”, diz Trichet. “Você não quer que as pessoas em uma reunião fiquem ansiosas porque têm um Eurostar ou um voo para pegar.”

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