Os fundos imobiliários passam por um momento desafiador neste começo de ano. A crise de crédito devido à alta taxa de juros trouxe desafios significativos para o setor. De forma geral, muitos desses ativos estão sendo penalizados nas negociações em bolsa.

Em março, o IFIX, principal índice de fundos imobiliários da B3, fechou com queda de 1,69%. No ano, o índice já perdeu 3,7% do valor – nenhum setor registrou variação positiva no acumulado do ano desde janeiro.

Além de o cenário ser adverso para a renda variável, com juros e inflação elevados e uma crise no crédito, o mês de março foi marcado por notícias de inadimplência em diversos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) – principal ativo da carteira de investimentos de muitos FIIs.

O rebuliço no mercado começou com os problemas financeiros das varejistas. Lojas Americanas (AMER3), Marisa (AMAR3) e Tok&Stok estão com histórico de atrasos e até mesmo suspensão de pagamentos de aluguéis de lojas e galpões logísticos.

Alguns grandes fundos imobiliários que têm na carteira imóveis locados a esses varejistas viram suas receitas prejudicadas. É o caso de KNRI11, BRCO11, LVBI11, MARX11 e o VILG11.

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No mês passado, a preocupação se intensificou com a notícia de que o Gramado Parks conseguiu uma autorização na Justiça para suspender por 60 dias os pagamentos de CRIs à securitizadora Fortesec. Quatro fundos imobiliários com bom volume de negociação e grande número de cotistas saíram no prejuízo: TORD11, DEVA11, HCTR11 e IRDM11.

Segundo as últimas sinalizações do Banco Central, os juros devem continuar altos por mais tempo, de modo que a indústria de FIIs agora está preocupada com novos atrasos no pagamento das dívidas e aluguéis.

Risco-retorno

Em relatório, a analista Isabella Suleiman, na Genial Investimentos, afirma que devemos ver cada vez mais renegociações e atrasos em CRIs, “por isso acreditamos que este é o momento de priorizar a alocação em ativos com boas garantias e bons devedores”.

Os analistas Larissa Nappo e Marcelo Potenza, do Itaú BBA, acreditam que a estratégia de diversificação na carteira é a melhor para manter os bons retornos e a segurança nos investimentos. Suas recomendações variam em ativos de logística, lajes corporativas, shoppings, FIIs híbridos e de recebíveis imobiliários (com boas linhas de crédito e menos risco).

Nappo e Potenza sinalizam que os problemas de crédito são mais intensos nos fundos chamados “high yield”, que priorizam maiores rendimentos em detrimento da qualidade do crédito. “Esses fundos atraíram muitos investidores pessoas física ao longo da pandemia, que negligenciaram os riscos envolvidos devido aos altos proventos distribuídos”, afirmam.

A escolha dos analistas para FIIs de recebíveis são os fundos “high grade”. Segundo eles, a relação de risco-retorno é mais atrativa devido ao maior critério em relação ao crédito.

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Nove fundos imobiliários para fugir do risco

A Forbes levantou nove fundos imobiliários que aparecem na carteira recomendada de cinco corretoras ou casas de análises. Veja quais são eles:

CSHG REAL ESTATE (HGRE11)
Setor: Lajes corporativas
Rentabilidade (12M): –4,9%
DY (12M): 8,4%

BRESCO LOGÍSTICA (BRCO11)
Setor: Galpões logísticos
Rentabilidade (12M): +1,7%
DY (12M): 8,0%

VINCI LOGÍSTICA (VILG11)
Setor: Galpões logísticos
Rentabilidade (12M): –3,2%
DY (12M): 7,2%

CSHG RECEBÍVEIS IMOBILIARIOS (HGCR11)
Setor: Recebíveis imobiliários
Rentabilidade (12M):+10,3%
DY (12M): 14,0%

RBR RENDIMENTO HIGH GRADE (RBRR11)
Setor: Recebíveis imobiliários
Rentabilidade (12M): –4,2%
DY (12M): 13,2%

KINEA RENDIMENTOS IMOB (KNCR11)
Setor: Recebíveis imobiliários
Rentabilidade (12M): +10,4%
DY (12M): 12,2%

KINEA ÍNDICE DE PRECOS (KNIP11)
Setor: Recebíveis imobiliários
Rentabilidade (12M): +2,0%
DY (12M): 11,9%

CSHG RENDA URBANA (HGRU11)
Setor: Renda urbana
Rentabilidade (12M): +13,2%
DY (12M): 8,9%

VINCI SHOPPING CENTERS (VISC11)
Setor: Shopping Center
Rentabilidade (12M): +11,1%
DY (12M): 9,4%

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