A atual fase do ciclo econômico tem trazido grandes oportunidades, porém, muitos desafios ao investidor e, a reboque disso, muitos Fundos Imobiliários têm sofrido quedas significativas, especialmente aqueles que possuem imóveis locados a varejistas ou, no caso de fundos de papel, os que possuem títulos recebíveis de varejistas e conglomerados turísticos.

A crise de crédito, decorrente da alta taxa de juros, tem penalizado muitos FIIs, e neste momento é importante diferenciarmos aqueles que se tornam uma oportunidade de comprar barato, de outros, cuja desvalorização traz outras questões subjacentes, como baixa diversificação, altas alavancagens ou problemas na gestão.

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A recente notícia sobre o Gramado Parks, cujo pagamento de CRIs foi suspenso pela justiça, causou alvoroço no mercado, pois impacta diretamente quatro fundos imobiliários muito conhecidos e com grande número de cotistas: TORD11, DEVA11, HCTR11 e IRDM11.

E o caso do Gramado Parks não é o único. Os problemas financeiros de varejistas como, por exemplo, Lojas Americanas (AMER3), Marisa (AMAR3) e Tok&Stock,, têm levado essas empresas a atrasar ou até mesmo suspender pagamentos de alugueis de lojas e galpões logísticos, prejudicando os resultados de grandes Fundos Imobiliários que têm na carteira imóveis locados a esses varejistas, como o KNRI11, BRCO11, LVBI11, MARX11 e o VILG11.

Além disso, a crise financeira que vem penalizando fortemente o varejo também tem feito com que essas empresas atrasem os pagamentos de dívidas e, com isso, os títulos recebíveis nos quais muitos FIIs de papel estão investidos, se tornaram os grandes vilões nos resultados e na distribuição de rendimentos.

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Quanto tempo ainda dura esta crise?

Prever a mudança de ciclo é algo bastante difícil, pois inúmeros fatores macroeconômicos influenciam as taxas de juros no mundo todo.Os cortes nas taxas de juros vão começar a acontecer quando a inflação ceder e, apesar da pressão que os bancos centrais vêm sofrendo para antecipar o início do corte dos juros, a expectativa da maioria dos analistas de mercado é que isso ocorra de forma consistente a partir do final de 2023.

No atual ciclo de mercado, com a inflação subindo em todo mundo, a política monetária dos bancos centrais têm sido manter em alta a taxa básica de juros. Com isso, os títulos de renda fixa tornam-se muito atrativos ao mercado, o que acaba por precificar para baixo os ativos de renda variável.

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Essa precificação é algo que o mercado antecipa bastante com base nos indicadores econômicos, então, de certa forma, não é o fator que mais assusta os investidores. Ao contrário disso, muitos acabam por aproveitar o momento para aumentar a alocação em fundos e ações de boas empresas que estão sub precificadas, pois sabidamente, irão recuperar seu valor tão logo tenhamos a mudança do ciclo econômico.

Risco de crédito é uma grande preocupação

A alta da taxa de juros, mais do que nunca tem sido o remédio amargo para conter a inflação, e como qualquer remédio, tem seus efeitos colaterais. O mais preocupante deles neste momento é o risco de crédito.

Os fundos imobiliários de papel, classificados no mercado como high yield, investem predominantemente em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) com altas taxas de juros e, portanto, estão sujeitos a maior volatilidade.

Dentro de uma crise de crédito, onde as empresas emissoras desses CRIs começam a ter dificuldade de saldar suas dívidas, o risco de inadimplência ou, em casos mais críticos, recuperação judicial ou falência, impacta diretamente os resultados dos credores desses recebíveis. É exatamente isso que tem feito com que fundos imobiliários estejam perdendo valor.

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Obviamente os gestores contam com reservas e proteções para absorver esses riscos, entretanto, em um cenário onde ainda não é possível prever a extensão e duração da crise, o temor do mercado é justamente que tais reservas não sejam suficientes, afetando de forma mais drástica o patrimônio dos fundos, bem como a distribuição de rendimentos.

Risco e retorno caminham juntos

Fundos imobiliários de maior risco, vinham pagando dividendos altos há um bom tempo, contudo, o investidor jamais pode esquecer um fundamento básico de mercado: risco e retorno caminham lado a lado. Quanto maior o retorno, maior o risco a que se está exposto, e é exatamente isso que estamos vivenciando agora, na prática.

O investidor de fundos como DEVA11, HCTR11, TORD11, IRDM11, entre outros, recebeu bastante dividendos nos últimos meses, mas agora, com a crise de crédito, estão mais suscetíveis e tendem a ganhar menos, e se você investe em fundos de papel mas, ao definir o percentual deles em sua carteira, nunca levou em conta essa variável, preciso te dizer que você estava investindo errado.

E quando digo que você pode estar ‘investindo errado’ não estou me referindo aos fundos em si, mas sim à sua estratégia na escolha dos ativos para seu portfólio. Ao definir uma carteira de fundos imobiliários é importantíssimo que você defina também qual o percentual desta carteira estará mais exposto a riscos de mercado.

O que o investidor de FIIs deve fazer neste momento?

Parte do impacto que a crise de crédito vem causando aos fundos imobiliários tem mais a ver com o efeito manada dos investidores, do que propriamente com a crise em si, pois o temor do mercado quanto ao agravamento da crise faz com que muita gente venda suas cotas, o que vai colocando o preço cada vez mais pra baixo.

Os bons fundos têm alocação diversificada e, portanto, mesmo possuindo ativos de empresas que estão insolventes nesse momento, o percentual dentro da carteira do fundo normalmente está dentro de um nível de risco calculado pelo gestor. Sendo assim, é claro que seus resultados sofrem os efeitos da crise, mas, em ativos com bons fundamentos e boa gestão, esses efeitos são transitórios, sejam eles FIIs de tijolo ou de papel.

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O grande problema para o pequeno investidor é quando sua carteira não tem esse mesmo raciocínio utilizado pelas gestoras.

Quem adquiriu cotas de FIIs nos últimos meses baseando-se apenas nos altos dividendos, pode ter carregado demais na mão, e agora tem um percentual grande da carteira sofrendo os efeitos da crise de crédito.

Quando analisamos a evolução do número de pessoas físicas investidoras em FII, o que se nota é que a maioria iniciou investimentos de 2019 pra cá, ou seja, numa fase em que os fundos imobiliários passaram por forte valorização. A atual crise de mercado é a primeira que boa parte dos investidores está enfrentando, e para quem é iniciante, isso pode causar maior inquietação, pois até então, só tinham navegado em mar calmo.

É importante lembrar que fundos imobiliários, apesar de menos voláteis que ações, também são renda variável e, portanto, vulneráveis às oscilações dos ciclos econômicos. Ainda assim, não é motivo para pânico.

Lembre-se que em renda variável, o prejuízo só se efetiva no momento em que você vende suas cotas por valor abaixo do que comprou. A decisão de realizar prejuízo e vender neste momento é muito pessoal e deve se pautar no seu planejamento financeiro, bem como nas suas estratégias de investimentos.

Para definir se é momento de realizar prejuízo e vender total ou parcialmente suas cotas desses fundos imobiliários, a primeira coisa a fazer é avaliar se o valor que você tem investido está dentro do percentual de risco definido para a carteira.

Se o balanceamento estiver adequado, o ideal é seguir monitorando as variações para definir o melhor momento de saída de cada um dos fundos ou, inversamente, a oportunidade de adquirir mais cotas daqueles cuja composição e gestão, sinalizem bom potencial de valorização quando houver queda na taxa Selic e mudança de ciclo econômico.

Diversificação continua sendo a melhor estratégia

O momento ainda é de grande incerteza, portanto, mais do que nunca você precisa ter um planejamento claro para seus investimentos, sejam eles em fundos imobiliários, ações ou em quaisquer outros ativos de renda variável ou fixa.

A diversificação da carteira, distribuindo os aportes entre ativos de maior risco e com alto potencial de retorno e outros mais seguros, porém com retornos menores, é que dará equilíbrio e tranquilidade para a consolidação de seus planos de médio e longo prazo.

Eduardo Mira é formado em telecomunicações, com pós-graduação em pedagogia empresarial e MBA em gestão de investimento. É analista CNPI, certificado CPA10 e CPA20, ex-gerente do Banco do Brasil e da corretora Modal.

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