Um fato: nós, brasileiros, já estamos habituados à crise. Em momentos de insegurança na economia e perspectivas pessimistas, é natural o dinheiro migrar para ativos mais conservadores. Historicamente, além de criarmos uma couraça que nos faz resilientes, e de colocarmos em ação toda a nossa criatividade para encontrar soluções na adversidade, temos no Brasil uma característica que faz toda a diferença: o potencial elevado para defesa do patrimônio, sobretudo o imobiliário. Nesse contexto, podemos fazer um comparativo tendo como base alguns ativos.

Dólar e tesouro são a pedida clássica. O próprio ouro é considerado uma reserva de valor durável por não desvalorizar e esteve presente como melhor forma de investimento durante os cenários econômicos instáveis da história nacional e internacional. Em comparação ao bitcoin, uma das mais promissoras formas de investir da atualidade, o metal se mantém seguro frente a cenários de incertezas, uma vez que as criptomoedas não possuem lastro. Mas aqui no Brasil há um ativo que segue firme: os imóveis de alto padrão.

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Obviamente que isso ocorre em outros países. Mas temos no Brasil uma qualidade específica no segmento de real estate: a concentração das propriedades mais valorizadas e desejadas do país em praticamente uma única região da cidade de São Paulo. Trata-se do ‘quadrilátero de ouro’, formado por marginal Pinheiros, avenida Rebouças, avenida Paulista e avenida Juscelino Kubitschek.

A região tem um dos maiores valores de metro quadrado do país, e da América Latina, chegando na média a R$ 16 mil. E tem se valorizado nos últimos 15 anos, mesmo com as finanças do país passando por situações complicadas: saiu de US$ 1.000 nos anos 2000 e hoje gira em torno de US$ 3.000. Uma verdadeira ‘bolha de riqueza’. Como se fossem ilhas de resiliência em meio à volatilidade de diversos ativos, esses imóveis têm procura com a economia estando em alta ou em baixa.

Nestes cerca de 36 km² que abrigam bairros como Jardim Europa, Jardim Paulistano, Itaim Bibi, Jardins, Paraíso, Jardim Paulista e, colado a eles, a Vila Nova Conceição, a Vila Olímpia e o Parque do Ibirapuera, estão casas e apartamentos que são objeto de desejo – e investimento – dos mais bem sucedidos profissionais e empresários do país. CEOs, investidores profissionais, empresários do agro, empreendedores, talentos das artes e comunicação, profissionais liberais, médicos renomados… todos querem comprar um imóvel nesta região.

Valorização imobiliária no Brasil

O diferencial do Brasil é ter essa concentração de valorização imobiliária em uma região sendo um país tão grande. Se compararmos com outros países de tamanho semelhante, o cenário é bem diferente: nos EUA, a alta valorização imobiliária está distribuída em várias cidades – Nova York, Los Angeles e região, São Francisco, Miami, Chicago, Boston, Dallas entre outras. No Canadá, há Toronto e Vancouver. Na Europa, se considerarmos o bloco todo, são várias cidades como Madri, Barcelona, Paris e muitas outras. Na China, há Hong Kong, Xangai, Pequim e Guangzhou.

O que significa essa diferença entre o Brasil e os outros países? Como efeito prático, que no Brasil há maior liquidez do ativo imobiliário de alto padrão. Nos outros países, mesmo os mais ricos e desenvolvidos, quando há crises econômicas, o valor dos imóveis cai. Por ter uma oferta maior de regiões altamente valorizadas, a demanda raramente é superior à oferta – a oscilação retira do ativo imobiliário, nestes casos, o potencial de resiliência e solidez. No quadrilátero mais valorizado de São Paulo, ocorre o inverso.

Basta lembrar da crise de 2008, que inclusive teve origem no setor imobiliário dos EUA. O valor dos imóveis globalmente caiu substancialmente – em 2011 era possível comprar um apartamento de 145 metros quadrados, em Miami, por US$ 125 mil, um valor semelhante ou mesmo abaixo, à época, que o praticado na Vila Nova Conceição. Para ter ideia de como o mercado imobiliário estrangeiro está sujeito a oscilações, segundo o S&P/Case-Shiller Home Price Indices, que mede a variação dos preços dos imóveis em 20 grandes cidades americanas, os valores dos imóveis no começo da década passada em Miami estavam em média 49% mais baixos do que a então máxima histórica de 2006; em Nova York, a queda tinha sido de 21%.

Por outro lado, os imóveis dos bairros mais nobres de São Paulo só valorizaram. Em 2006, o preço do metro quadrado nos Jardins era de aproximadamente R$ 7.000. Em 2009, o valor já chegava a quase R$ 10 mil. Atualmente, mesmo com uma década inteira de enfraquecimento da economia brasileira, o valor do metro quadrado nos Jardins chega a quase R$ 30 mil, com vendas em alta.

O quadrilátero paulistano que concentra a alta valorização imobiliária destaca-se no país por ter uma demanda maior que a oferta. Do ponto de vista de quem está capitalizado e busca um local para morar, ou mesmo como segunda moradia para quem vive em outra região do país, mas precisa de um local confortável em São Paulo, a região oferece bons serviços, além da proximidade com o aeroporto de Congonhas. Já para quem deseja investir ou proteger seu capital, a alta demanda da região oferece valorização (preços vem aumentando ininterruptamente nas últimas três décadas) e liquidez. Um bom imóvel nesses bairros, mesmo de valores mais altos, não costuma ficar muito tempo à venda ou vago.

Onde há concentração maior da valorização imobiliária, há menor impacto dos altos e baixos da economia do país e global. Nesses locais, quando a economia cai, o valor do ativo não cai tanto. E quando o crescimento econômico é retomado, o segmento imobiliário é um dos primeiros a crescer. É o caso em São Paulo, onde há uma região ideal para a defesa do patrimônio construído por quem faz o país crescer na fase boa e sobreviver às crises.

Marcelo Alcântara é formado em administração de empresas. Sócio-diretor da Esquema Imóveis, marca da imobiliária de alto padrão de São Paulo, e sócio fundador da Innova Gestão de Propriedades.

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